Bei der Dienstbarkeit (auch Servitut) handelt es sich um ein beschränktes, dingliches Recht an einer fremden Sache. Derjenige, dessen Sache belastet wird, muss entweder die Benutzung der Sache durch den Dienstbarkeitsberechtigten dulden oder er muss bestimmte Handlungen an seiner Sache im Interesse des Dienstbarkeitsberechtigten unterlassen. Der Dienstbarkeitsbelastete muss jedoch nie etwas aktiv tun.
Grundlage für die Regelungen zu Servituten ist das ABGB.
Was sind die Voraussetzungen für eine Dienstbarkeit?
Der Berechtigte ist zur schonenden Ausübung seines Rechtes verpflichtet. Außerdem darf eine Dienstbarkeit nicht eigenmächtig erweitert werden. Bezieht sich eine Dienstbarkeit etwa nur auf das Recht, über ein anderes Grundstück zu gehen, darf dort nicht automatisch auch gefahren werden.
Wie entstehen Dienstbarkeiten?
Grundsätzlich entsteht eine Dienstbarkeit über das Vorhandensein eines Titels (= vertragliche Vereinbarung zwischen den beiden Parteien; Dienstbarkeits- oder Servitutsvertrag) sowie über das Vorhandensein des Modus (= Eintragung der Dienstbarkeit in das Grundbuch).
Darüber hinaus können Dienstbarkeiten durch letztwillige Erklärungen oder durch das Gesetz (siehe Ersitzung) entstehen. Werden Dienstbarkeiten ersessen, sind sie nicht im Grundbuch eingetragen und können infolge der Nichtausübung verjähren.
Welche Arten von Dienstbarkeiten gibt es?
Neben den ins Grundbuch eingetragenen Servituten gibt es auch sogenannte offenkundige Dienstbarkeiten, die in der Natur leicht erkennbar sind und die ein Erwerber eines Grundstückes auch dann gelten lassen muss, obwohl sie nicht im Grundbuchauszug vermerkt sind. Eine offenkundige Dienstbarkeit muss jedem, der die Liegenschaft erwirbt, auffallen.
Außerdem wird zwischen Grunddienstbarkeiten und persönlichen Dienstbarkeiten unterschieden.
Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Grunddienstbarkeiten stehen den Eigentümern eines herrschenden Grundstückes gegenüber den Eigentümern eines dienenden Grundstückes zu. Sie beziehen sich also nur auf die einzelne Nutzung eines bestimmten Grundstückes. Außerdem beziehen sie sich nicht auf einzelne Personen, sondern das Recht wird zugunsten des Grundstückseigentümers vereinbart. Das heißt, auch Rechtsnachfolger sind dazu berechtigt. Wird also ein Grundstück verkauft, geht auch die jeweilige Grunddienstbarkeit auf den neuen Eigentümer des Grundstückes über (egal ob es sich um das herrschende oder das dienende Grundstück handelt).
Beispiel: Grundstücksbesitzer A darf aufgrund einer Dienstbarkeit über das Grundstück des Grundstückbesitzers B gehen. Das Grundstück des Grundstückbesitzers B ist somit dienendes Gut, das Grundstück des Grundstücksbesitzers A ist herrschendes Gut.
Meistens wird sie dann vereinbart, wenn Nachbarn rechtliche Beziehungen gestalten.
Einige Beispiele für typische Grunddienstbarkeiten sind:
- Recht auf Licht
- Recht auf Aussicht
- Recht, fremde Grundstücke zu überqueren oder darüber Vieh zu treiben oder darüber zu fahren (Wegerecht, Durchfahrtsrecht)
- Leitungsrecht (Recht, Leitungen für Abwasser, Leitungswasser, Strom usw. über das Grundstück zu verlegen)
- Wasserschöpfrecht / Wasserentnahmerecht (zB aus einem Brunnen auf einem anderen Grundstück), Wasserleitungsrecht usw.
Was ist eine persönliche Dienstbarkeit?
Eine persönliche Dienstbarkeit (wird auch als Personalservitut bezeichnet) steht nur bestimmten Personen zu, die daraus einen Vorteil tragen. Das Recht endet somit mit dem Tod der berechtigten Person und kann einvernehmlich vertraglich beendet werden (gegen eine Ablöse-Zahlung). Eine persönliche Dienstbarkeit kann auch vererblich sein, allerdings muss dies vertraglich vereinbart werden.
Typische Beispiele dafür sind das Fruchtgenussrecht, das Gebrauchsrecht und das Wohnungsrecht (näheres zu den einzelnen Rechten erfährst du, indem du auf die Begriffe klickst). Sie sorgen meist für eine starke Minderung des Preises beim Verkauf der betreffenden Immobilie.
Wie erlöschen Dienstbarkeiten?
Servitute erlöschen durch den Untergang der dienenden Sache, durch Verzicht, durch gutgläubigen Eigentumserwerb, durch Enteignung und unter Umständen auch durch Zeitablauf. Persönliche Dienstbarkeiten enden durch den Tod der berechtigten Person. Außerdem können Dienstbarkeiten durch Nichtgebrauch (nach 30 bzw. 40 Jahren) verjähren.
