Ein Kaufvertrag kommt zustande, wenn sich Käufer:in und Verkäufer:in über das Kaufobjekt und über den Kaufpreis einig geworden sind. Grundsätzlich kann ein Kaufvertrag schriftlich, mündlich oder schlüssig erfolgen, sprich: Er ist rechtlich an keine bestimmte Form gebunden. Aber: Beim Verkauf einer Immobilie sieht es etwas anders aus, da man für die Verbücherung, also die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch, einen notariell beglaubigten Kaufvertrag benötigt. Um das Hinzuziehen einer Notarin / eines Notars kommt man an beim Immobilienverkauf (egal ob mit oder ohne Makler:in) nicht herum.
Wie kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie genau zustande?
Ganz allgemein gesagt überträgt die / der Verkäufer:in der / dem Käufer:in gegen eine Gegenleistung (meistens in Form von Geld) das Eigentum an einer Sache. Bei Immobilienveräußerungen macht die / der Käufer:in in der Regel ein Angebot (Kaufanbot), in dem das Kaufobjekt sowie der Kaufpreis angeführt werden. Wird dieses von der Verkäuferin / vom Verkäufer angenommen, kommt der Kaufvertrag zustande.
Das Anbot muss so formuliert sein, dass der Kaufvertrag ohne weitere Erklärungen abgeschlossen werden kann. Aus dem Kaufanbot muss außerdem klar hervorgehen, dass die / der Anbietende einen Bindungswillen hat. Oft sind Kaufanbote zeitlich befristet. Innerhalb dieser Frist kann die / der Verkäufer:in das Anbot annehmen oder ablehnen.
Die Abwicklung erfolgt am besten mit Unterstützung einer Expertin / eines Experten
Der Kaufvertrag kann an sich aufgrund von Mustern, die online erhältlich sind, zwischen Käufer:in und Verkäufer:in selbst aufgesetzt werden – unterschrieben werden muss er jedoch von beiden Parteien bei einer Notarin / einem Notar oder beim Bezirksgericht (der Vertrag muss beglaubigt unterschrieben werden). Man kann sich auch selbst um die Abwicklung kümmern und die Einverleibung selbst bei Gericht beantragen, allerdings empfiehlt es sich im Sinne der Rechtssicherheit, bei der Kaufvertragserrichtung und Abwicklung auf eine:n kompetente:n Parteienvertreter:in zu vertrauen.
Reicht ein beidseitig unterschriebener Kaufvertrag schon aus, damit die / der Käufer:in das Eigentumsrecht hat?
Nein! In Österreich ist sowohl beim Erwerb, als auch beim Verlust eines bücherlichen Rechtes (zB Eigentumsrecht an einer Liegenschaft) die Eintragung ins Grundbuch erforderlich, damit der Eigentumsübergang offiziell und rechtlich gültig ist. Es reicht also nicht aus, nur einen Kaufvertrag zu unterschreiben, den Kaufpreis zu überweisen und die betreffende Immobilie zu übergeben. Ein Grundbuchgesuch für die Eintragung oder Löschung des Eigentumsrechts kann nur abgegeben werden, wenn man einen beglaubigten Kaufvertrag vorweisen kann.
Was sind die Vorteile der Kaufvertragserrichtung durch eine Rechtsexpertin / einen Rechtsexperten
Ein Vorteil, wenn man den Weg mit / über eine:n Notar:in oder Rechtsanwältin / Rechtsanwalt geht, ist jener, dass diese:r nicht nur über sämtliche Rechten und Pflichten (der Verkäuferin / des Verkäufers und der Käuferin / des Käufers) aufklärt, sondern auch Auskunft zu den zu erwartenden Kosten gibt. Darüber hinaus wirft diese:r einen detaillierten und fachlich geschulten Blick ins Grundbuch und klärt, ob die Eigentumsübertragung überhaupt möglich ist oder ob es bestimmte Hindernisse gibt. Nachdem das Grundbuch in Österreich dem Prinzip der Rangordnung folgt, ist es von besonderer Wichtigkeit, sich vor dem Kauf den Grundbuchauszug genau anzusehen und sicherzustellen, ob beispielsweise eine andere Person das Vorrecht hat, zu kaufen etc. Die / Der Parteienvertreter:in klärt auch ab, ob Lasten ins Grundbuch eingetragen sind.
Auch durch die Überweisung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto der Parteinvertreterin / des Parteienvertreters haben beide Parteien den Vorteil der Rechtssicherheit. Die Übergabe erfolgt erst, sobald alles rechtmäßig abgewickelt wurde, das Geld auf dem Konto angekommen ist und die Parteienvertreterin / der Parteienvertreter das Go gegeben hat.
Darüber hinaus ist eine Rechtsexpertin / ein Rechtsexperte auch ein:e ideale Ansprechpartner:in, Berechner:in und Organisator:in der Abfuhr der Steuern und Gebühren, die beim Immobilienverkauf auf Käufer:in und Verkäufer:in zukommen.
Wie läuft die Kaufvertragserrichtung meist ab?
Hat man sich mittels Kaufanbot auf die vertragliche Umsetzung des Verkaufs geeinigt, nimmt man in der Regel Kontakt zu einer Rechtsanwältin / einem Rechtsanwalt oder zu einer Notarin / einem Notar auf, welche:r damit beauftragt wird, den Kaufvertragsentwurf zu errichten. Sind alle Gegebenheiten geklärt, wird der Entwurf an alle beteiligten Parteien übermittelt und diese können sich mit Änderungswünschen und Fragen an die Expertin / den Experten wenden. Ist eine Version des Kaufvertrages zustande gekommen, mit der alle Beteiligten zufrieden sind, stehen sonst keine Hindernisse im Weg (zB Abwarten der Finanzierungszusage) und ist der weitere Ablauf geklärt, kann ein Termin für die Vertragsunterzeichnung bei der Notarin / beim Notar vereinbart werden.
Nach der Unterzeichnung erfolgen diese Schritte (je nach Fall in abweichender Reihenfolge):
- Abwarten einer allfälligen Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde (bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, Vorbehaltsgemeinden usw.)
- Überweisung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto
- Grundbuchseintragung (Einverleibung bzw. Löschung des Eigentumsrechts im Grundbuch)
- Löschung von Pfandrechten (falls vorhanden)
- Berechnung und Abfuhr der fälligen Steuern (zB Immobilienertragsteuer auf Verkäufer:innenseite und Grunderwerbsteuer auf Käufer:innenseite)
- nach der erfolgreichen Verbücherung erfolgt die Überweisung des Kaufpreises vom Treuhandkonto auf das Konto der Verkäuferin / des Verkäufers
- Übergabe der Immobilie (die / der Parteienvertreter:in verlangt meist ein beidseitig unterschriebenes Protokoll über die ordnungsgemäße Übergabe)
Gibt es Nebenabreden zum Vertrag?
Ja, darunter versteht man Rechte wie das Vorkaufsrecht oder das Wiederkaufsrecht, Vertragsstrafen (zB Pönale), das Belastungs- und Veräußerungsverbot, die Wertsicherungsvereinbarung, sowie diverse Belastungen wie Dienstbarkeiten und Hypotheken.
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