Der Begriff Ablöse taucht im Immobilienbereich vor allem im Zusammenhang mit Mietverhältnissen auf. Gemeint ist damit eine Zahlung für eine konkrete Gegenleistung. Eine Ablöse kann sowohl zwischen Mieter:innen stattfinden als auch zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen – je nach Situation und Art der Vereinbarung.
Grundsätzlich gilt: Eine Ablöse ist nur dann zulässig, wenn ihr eine angemessene und gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht.
Ist eine Ablöse erlaubt?
Der häufigste Fall in der Praxis ist die Möbelablöse. Dabei übernimmt eine neue Mieterin oder ein neuer Mieter bestimmte Möbelstücke vom Vormieter, die nicht zur Grundausstattung der Wohnung gehören, und bezahlt dafür einen einmaligen Betrag.
Eine Möbelablöse ist grundsätzlich erlaubt, da sie rechtlich als Verkauf von beweglichen Sachen gilt. Allerdings darf nur der Zeitwert der Möbel verlangt werden. Bei neueren Möbeln wird üblicherweise eine jährliche Abschreibung von etwa 10 % des ursprünglichen Anschaffungswertes angesetzt. Sehr alte Möbel haben meist nur noch einen geringen Restwert.
Nicht erlaubt ist eine Ablöse dann, wenn:
keine Gegenleistung erbracht wird oder
der verlangte Betrag offenkundig über dem tatsächlichen Wert der Möbel liegt.
Wichtig:
Ein:e Vormieter:in hat keinen Anspruch auf eine Ablöse. Die neue Mieterin oder der neue Mieter kann nicht verpflichtet werden, Möbel abzulösen. Eine Ablöse kommt nur zustande, wenn sich beide Seiten freiwillig einigen.
Wurde eine überhöhte Ablöse verlangt oder bezahlt, kann die ablösende Person ein Verfahren einleiten. Ein Rückforderungsanspruch besteht dabei bis zu zehn Jahre.
Was gehört zur Grundausstattung einer Wohnung und kann somit nicht abgelöst werden?
Zur Grundausstattung einer Wohnung zählen unter anderem:
Bad und Toilette
Heizung
Küchenherd und Spüle
Boden- und Wandbeläge
Armaturen
Sockelleisten
Wandfarbe
Diese Bestandteile sind Teil der Wohnung und dürfen nicht Gegenstand einer Ablöse sein. Maßgeblich ist dabei auch die jeweilige Ausstattungskategorie der Wohnung.
Was ist eine Mietrechtsablöse?
Von einer Mietrechtsablöse spricht man, wenn eine Vermieterin oder ein Vermieter einer Mieterin oder einem Mieter einen Geldbetrag dafür bezahlt, dass ein bestehendes Mietrecht aufgegeben wird. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorzeitig beendet werden soll.
Solche Vereinbarungen kommen beispielsweise bei einem Eigentumswechsel vor, wenn die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer die Wohnung ohne bestehendes Mietverhältnis übernehmen möchte.
Aus steuerlicher Sicht sind derartige Zahlungen für Vermieter:innen in der Regel den Anschaffungskosten der Immobilie zuzurechnen und über die Restnutzungsdauer abzuschreiben. Auf Seiten der Mieterin oder des Mieters kann der erhaltene Betrag einkommensteuerpflichtig sein.
Was ist eine verbotene Ablöse?
Verbotene Ablösen werden auch als „schwarze Ablösen“ bezeichnet. Dabei handelt es sich um gesetzeswidrige Forderungen, die meist von Vermieter:innen, Vormieter:innen oder Verwalter:innen gestellt werden.
Verboten sind insbesondere Zahlungen, wenn:
für die bloße Erlangung eines Mietrechts Geld verlangt wird
für den Verzicht auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes bezahlt werden soll
für die Vermittlung eines Mietvertrags ein offenkundig überhöhtes Entgelt gefordert wird
Geld für die Vergabe von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten verlangt wird
Leistungen verlangt werden, die gegen die guten Sitten verstoßen und keinen unmittelbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag haben
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind solche Zahlungen ausdrücklich verboten. Im Teil- oder Nichtanwendungsbereich des MRG bestehen hingegen keine speziellen mietrechtlichen Regelungen zu Einmalzahlungen, weshalb hier besonders genau hingesehen werden sollte.
Wichtiger Hinweis!
Ob eine Ablöse zulässig ist oder nicht, hängt immer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab – insbesondere von der Art der Gegenleistung, dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und der Höhe des verlangten Betrags. Im Zweifel empfiehlt sich eine fachliche Abklärung.
