Wird in Österreich ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung gekauft – unabhängig davon, ob bebaut oder unbebaut –, fallen sogenannte Anschaffungskosten an. Diese setzen sich aus dem Kaufpreis inklusive übernommener Verbindlichkeiten (z. B. eines laufenden Darlehens) sowie den Anschaffungsnebenkosten zusammen.
Gerade beim Wohnungskauf oder Hauskauf in Österreich werden die Nebenkosten häufig unterschätzt, obwohl sie einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen können.
Was zählt zu den Anschaffungsnebenkosten?
Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören alle Aufwendungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks stehen. Dazu zählen insbesondere:
Vermittlungsprovision (Maklergebühren)
Vertragserrichtungskosten (Rechtsanwält:innen- oder Notar:innenhonorare)
Beglaubigungskosten
Vermessungskosten
Schätzungskosten und Kosten für notwendige Gutachten (zB zur Bausubstanz)
Übersetzungskosten und ähnliche Nebenkosten
Diese Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich zusätzlich zum Kaufpreis an und erhöhen die tatsächlichen Anschaffungskosten entsprechend.
Was unterscheidet Anschaffungs- von Herstellungskosten?
Anschaffungskosten entstehen durch den Erwerb einer bestehenden Immobilie oder eines Grundstücks.
Herstellungskosten liegen hingegen vor, wenn ein neues Gebäude oder ein neuer Gebäudeteil errichtet wird. Dazu zählen unter anderem:
Dachgeschoßausbau
Aufstockungen oder Anbauten
erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen
erstmaliger Einbau einer Zentralheizung
Herstellungs- und Anschaffungskosten sind steuerlich unterschiedlich zu behandeln und müssen klar voneinander abgegrenzt werden.
Wofür sind die Anschaffungskosten relevant?
Die Höhe der Anschaffungskosten ist insbesondere für steuerliche Zwecke von Bedeutung. Sie spielt unter anderem eine Rolle bei:
der Berechnung der Immobilienertragsteuer, vor allem bei sogenannten Neufällen
der Ermittlung der Abschreibung (AfA) bei betrieblich genutzten Immobilien
Bei Altfällen werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Die verbleibenden 14 % gelten als Gewinn, auf den 30 % Immobilienertragsteuer zu zahlen sind. Daraus ergibt sich vereinfacht eine Steuerbelastung von 4,2 % des Kaufpreises.
Wird eine Immobilie oder ein Grundstück zu betrieblichen Zwecken angeschafft, bilden die Anschaffungskosten außerdem die Grundlage für die jährliche Absetzung für Abnützung (Abschreibung).
Welche Kosten fallen beim Wohnungskauf in Österreich an?
Angenommen, du kaufst eine Wohnung in Österreich um € 300.000,-. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen auf Käufer:innenseite in der Regel folgende Anschaffungsnebenkosten an:
Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Grundbucheintragungsgebühr (Eintragung des Eigentumsrechts): 1,1 %
Hinweis: Unter bestimmten Voraussetzungen besteht bis Mitte 2026 eine Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr. Diese Befreiung kann sowohl die Eintragung des Eigentumsrechts als auch die Eintragung eines Pfandrechts betreffen. Ob die Befreiung im konkreten Fall greift, hängt von mehreren Voraussetzungen ab. Mehr dazu findest du im passenden Blogartikel zur Grundbucheintragungsgebührenbefreiung.Pfandrechteintragungsgebühr: 1,2 %
Diese Gebühr fällt grundsätzlich an, wenn zur Finanzierung ein Pfandrecht (zB für ein Bankdarlehen) im Grundbuch eingetragen wird. Auch hierfür kann unter bestimmten Voraussetzungen die Gebührenbefreiung bis Mitte 2026 greifen.Vertragserrichtungskosten inkl. Treuhandschaft: ca. 1 bis 3 % (je nach Aufwand)
Maklerprovision: bis zu 3 % zzgl. 20 % USt (also 3,6 % brutto), sofern eine Provision vereinbart wurde
👉 Gesamt: In der Praxis meist rund 8 bis 10 % des Kaufpreises, bei Finanzierung mit Pfandrechteintragung entsprechend mehr.
Bei einem Kaufpreis von € 300.000,- entspricht das grob € 24.000,- bis € 30.000,- zusätzlich, abhängig davon, ob und in welchem Umfang Gebührenbefreiungen greifen.
Exkurs: Welche Kosten fallen beim Hausverkauf in Österreich an?
Die folgenden Kosten zählen nicht zu den Anschaffungsnebenkosten, sondern betreffen die Verkäufer:innenseite. Zur besseren Übersicht wird hier dennoch kurz dargestellt, mit welchen typischen Kosten beim Verkauf einer Immobilie zu rechnen ist.
Auch auf Verkäufer:innenseite können insbesondere folgende Kosten anfallen:
Maklerprovision: bis zu 3 % zzgl. 20 % USt (also 3,6 % brutto), sofern vereinbart
Immobilienertragsteuer: grundsätzlich 30 % vom steuerpflichtigen Gewinn
Kosten für Unterlagen-Erstellung & -Einholung: zB Erstellung Energieausweis, Ausheben Grundbuchsauszüge, Pläne, beim Wohnungsverkauf (Eigentumswohnungen) insbesondere Kosten für Anfragen aller relevanten Unterlagen bei Hausverwaltungen
gegebenenfalls Kosten für Gutachten oder Bewertungen
👉 Gesamt: Je nach Situation sehr unterschiedlich!
Größter Kostenfaktor ist meist die Immobilienertragsteuer, wobei Letztere stark von den individuellen Umständen (Altfall, Neufall, Befreiungen etc.) abhängt.
