Begriffe wie Altfall, Altgrundstück oder Altvermögen spielen vor allem bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) eine zentrale Rolle. Entscheidend ist dabei, wann ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung angeschafft wurde. Davon hängt ab, wie hoch die Steuerbelastung beim Verkauf ausfällt.
Welche Grundstücke sind Altfälle?
Als Altfälle (auch Altgrundstücke genannt) gelten Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Diese Immobilien waren bis zum 31. März 2012 nicht steuerverfangen, da zu diesem Zeitpunkt die frühere Spekulationsfrist bereits abgelaufen war.
Der Begriff „Grundstück“ umfasst dabei sowohl unbebaute Grundstücke als auch Gebäude und Eigentumswohnungen.
Wie berechnet sich die ImmoESt bei Altfällen?
Bei Altfällen kommt in der Regel eine pauschale Berechnungsmethode zur Anwendung. Dabei werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Weitere Abzüge sind in diesem Fall nicht möglich.
Das bedeutet:
14 % des Verkaufspreises gelten als steuerpflichtiger Gewinn
dieser Gewinn wird mit 30 % besteuert
Vereinfacht ergibt sich daraus eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 4,2 % des Kaufpreises.
Gibt es auch Ausnahmen, die andere Steuersätze bewirken?
Ja. Eine wichtige Ausnahme liegt vor, wenn es sich um Altvermögen handelt und nach dem 31. Dezember 1987 (und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb) eine Umwidmung von Grünland in Bauland erfolgt ist.
Da eine solche Umwidmung regelmäßig zu einer erheblichen Wertsteigerung führt, werden in diesem Fall die Anschaffungskosten nicht pauschal mit 86 %, sondern nur mit 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Die Wertsteigerung wird damit pauschal berücksichtigt.
In diesem Szenario gilt:
60 % des Verkaufspreises gelten als steuerpflichtiger Gewinn
dieser wird mit 30 % besteuert
Daraus ergibt sich eine Steuerbelastung von 18 % des Kaufpreises.
Was ist, wenn man die tatsächlichen Anschaffungskosten nachweisen kann?
Wenn alle Rechnungen und Nachweise über die tatsächlichen Anschaffungskosten vorliegen, kann ein Antrag gestellt werden, die Steuer nicht pauschal, sondern anhand der tatsächlichen Kosten zu berechnen.
Diese sogenannte Regel-Einkünfteermittlung entspricht jener Methode, die auch bei Neufällen angewendet wird, und kann – je nach Einzelfall – steuerlich günstiger sein.
Wichtiger Hinweis zur Immobilienertragsteuer
Die Frage, ob und in welcher Höhe Immobilienertragsteuer anfällt oder ob Steuerbefreiungen greifen, hängt immer von den individuellen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Eine verbindliche Beurteilung kann daher ausschließlich durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater erfolgen. Es wird empfohlen, sich vor einem Immobilienverkauf fachlich beraten zu lassen.
