In Österreich wird der Erwerb eines inländischen Grundstückes mittels der sogenannten Grunderwerbsteuer (Abkürzung: GrESt.) besteuert. Sie fällt sowohl beim entgeltlichen Erwerb (sprich bei einem Kauf) als auch beim unentgeltlichen Erwerb (zB Schenkung, Tausch, Erbe etc.) einer Immobilie an.
Geregelt werden die Bestimmungen in der sogenannten Grundstückswertverordnung.
Wird die Grunderwerbsteuer auch für unbebaute Grundstücke eingehoben?
Ja, weil sich diese Art von Steuer auf alle Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts bezieht. Dazu gehören sowohl bebaute Grundstücke (also Grundstück inklusive Gebäude) als auch unbebaute Grundstücke, auf denen sich zum Zeitpunkt des Erwerbs kein Gebäude befindet. Befindet sich ein Gebäude auf dem Grundstück, so betrifft die Steuer:
- das Grundstück selbst
- das Gebäude
- sowie alle Bestandteile des Gebäudes und Zubehör, das fest mit dem Grundstück verbunden ist.
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auch fällig, wenn du ein Baurecht oder ein Superädifikat erwirbst (lies nach, worum es sich dabei handelt, indem du auf die Begriffe klickst).
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wurde in einer Verordnung festgelegt – sie nennt sich Grundstückswert. Es handelt sich dabei um einen Mindestwert. Wird etwa ein Haus verkauft und der Erwerber bezahlt als Gegenleistung mehr als diesen Mindestwert, so wird für die Bemessung der höhere Wert herangezogen.
Achtung: Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Der Grundstückswert kann aus den Immobiliendurchschnittspreisen der Statistik Österreich abgeleitet werden. Geläufiger ist jedoch die Berechnung über das Pauschalwertmodell, welches sich aus dem Grundwert (3-facher Bodenwert pro m² laut letztgültigem Einheitswertbescheid x Grundfläche x einem bestimmten Hochrechnungsfaktor laut Verordnung) und dem Gebäudewert (Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche mal Baukostenfaktor mal einem Abschlag für das Alter und die Art des Gebäudes) zusammensetzt.
Der Grundstückswert kann über die Website des Bundesministeriums für Finanzen abgefragt werden. Hierfür benötigt man die Daten aus dem Grundbuchauszug sowie aus dem letztgültigen Einheitswertbescheid. Dort sieht man auch, wie hoch der Hochrechnungs- und der Baukostenfaktor für das Grundstück sind.
Achtung: Übersteigt der tatsächliche Verkaufspreis des Immobilienverkaufs den berechneten Grundstückswert, so wird der höhere Wert – sprich der erreichte Verkaufspreis und die tatsächliche Gegenleistung – als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Der Steuersatz für den Erwerb von inländischen Grundstücken beträgt 3,5 % vom Grundstückswert. Dies gilt für alle sogenannten entgeltlichen Erwerbe, in welchen die Gegenleistung für die Übertragung der Immobilie mindestens 70 % des Grundstückswertes beträgt.
Gibt es auch einen begünstigten Steuersatz?
Ja! Es gibt Fälle, in denen ein begünstigter Steuersatz zur Anwendung kommt, nämlich bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerben:
- Erbe: unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis
- Erwerb unter Lebenden durch begünstigte Personen: wenn die Übertragung zu Lebzeiten an eine der folgenden begünstigten Personen erfolgt: Ehegatte /eingetragener Partner während aufrechter Ehe oder bei Auflösung der Ehe, Lebensgefährten (im gemeinsamen Haushalt mit Hauptwohnsitz), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief- Wahl oder Pflegekinder oder deren Kinder / Ehegatten / eingetragene Partner, Geschwister, Nichten und Neffen
- Erwerb unter Lebenden durch eine nicht begünstigte Person:
- Wenn die Gegenleistung (zB Verkaufspreis) maximal 30 % des Grundstückswertes beträgt, betrifft die begünstigte Besteuerung den gesamten Grundstückswert.
- Wenn die Gegenleistung maximal 70 % des Grundstückwertes beträgt, muss von der Gegenleistung der normale Steuersatz in Höhe von 3,5 % berechnet werden; allerdings darf beim Differenzbetrag zwischen Gegenleistung und Grundstückswert eine begünstigte Besteuerung vorgenommen werden.
Stufentarif:
Der begünstigte Steuersatz der Grunderwerbssteuer wird auch als Stufentarif bezeichnet und teilt sich wie folgt auf:
- 0,5 % für die ersten € 250.000,-
- 2 % für die nächsten € 150.000,-
- 3,5 % ab € 400.000,-
Wer muss die Steuer zahlen?
Wir werden relativ oft gefragt, wer nun die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu errichten hat: Der / Die Verkäufer:in oder der / die Käufer:in? Rein aus gesetzlicher Sichtweise betrachtet ist dies nicht geregelt. Grundsätzlich stehen ALLE am Erwerb eines inländischen Grundstücksverkaufes beteiligten Parteien in der Schuld. Gängige Praxis ist es jedoch, dass in Kaufverträgen vereinbart wird, dass die Käufer:innenseite die Grunderwerbsteuer entrichtet. Kommt diese:r nicht dafür auf, kann also auch der / die Verkäufer:in zum Zuge kommen und das Finanzamt die Steuer von jener / jenem einfordern.
Bis wann ist die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu entrichten und wie ist der genaue Ablauf?
Sobald es zwischen Käufer:in und Verkäufer:in zu einer Willensübereinkunft gekommen ist, wird die Steuer fällig – spätestens jedoch, wenn der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Achtung: Ist noch eine behördliche Genehmigung oder eine Bedingung anhängig, tritt die Steuerschuld erst mit der Erteilung der Genehmigung bzw. Erfüllung der Bedingung ein.
In der Regel berechnet der / die Parteienvertreter:in (Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte oder Notarinnen und Notare) die Grunderwerbssteuer (sogenannte Selbstberechnung).
Die Grunderwerbsteuererklärung ist bis zum 15. des übernächsten Monats nach dem Kalendermonat, in dem die Steuerschuld eintrat (also der Kaufvertrag unterzeichnet wurde), an das zuständige Finanzamt zu entrichten bzw. zu bezahlen. Die Erklärung muss auch dann abgegeben werden, wenn es sich um einen Erwerbsvorgang handelt, für den keine Grunderwerbsteuer anfällt oder welcher mündlich geschlossen wurde.
Gibt es Ausnahmen von der GrESt.?
Ja, es gibt tatsächlich ein paar Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbssteuer fällig wird. Dies sind eher selten, aber der Vollständigkeit halber führen wir sie gerne auf. Es ist keine Grunderwerbssteuer zu bezahlen:
- wenn die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der GrESt eines Erwerbs € 1.100,- nicht übersteigt
- wenn fremde Staaten Grundstücke als Standort für ihre Vertretungsbehörden erwerben
- wenn Grundstücke von mehreren Miteigentümern entweder parzelliert oder parifiziert werden und der der Wert des Teilgrundstücks des Miteigentümers dem Wert des anteiligen Grundstücks entspricht, welches er vor Parzellierung / Parifizierung besessen hat
- bei Zuwendungen öffentlich-rechtlicher Körperschaften (Beispiel: eine Gemeinde überträgt ein Grundstück an eine in ihrem Alleineigentum stehende GmbH)
- Beim Grundstückserwerb von Ehegatten, wenn dieser dem Zweck der gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung eines gemeinsamen Wohnobjekts dient, welches dem dringenden Wohnbedürfnis dient (Achtung: Befreiung nur bis zu einer Wohnnutzfläche von 150 m², alles was darüber hinausgeht, ist von der Steuer nicht befreit).
Was passiert, wenn der Vertrag rückgängig gemacht wird?
Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Entstehen der Steuerschuld der betreffende Vertrag wegen eines Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufrechts rückgängig gemacht wird oder der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird, weil beispielsweise die Käufern / der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt, oder das Rechtsgeschäft ungültig ist, kann das Finanzamt nicht auf die Entrichtung der Grunderwerbsteuer bestehen. Es handelt sich dann um eine Nichtfestsetzung der Steuer.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines Baurechts?
Achtung: Handelt es sich um kein Grundstück, sondern um ein sogenanntes Baurecht, kommen eigene Bestimmungen zu tragen.
Restlaufdauer 50+ Jahre:
Läuft das Baurecht zum Zeitpunkt des Erwerbs noch 50 Jahre oder länger, wird der Grundwert des Baurechtes in der Höhe des Grundwertes des unbebauten Grundstücks angesetzt – zugleich wir der Grundwert des belasteten Grundstückes mit Null angesetzt.
Restlaufdauer unter 50 Jahre:
Läuft das Baurecht zum Zeitpunkt des Erwerbs noch weniger als 50 Jahre, so ist der Grundwert des Baurechts für jedes volle Jahr der restlichen Dauer mit 2 % des Grundwertes des unbebauten Grundstücks anzusetzen. Für den Grundwert des belasteten Grundstückes gilt in diesem Fall ein Wert, welcher sich aus der Differenz zwischen dem eigenen Grundwert und jenem des Grundwertes für das Baurecht ergibt. Der Gebäudewert wird gleich berechnet, wie im Falle eines „normalen“ Grundstückes.
