Wenn du dich dafür entscheidest, die Vermittlung deiner Wohnung, deines Hauses oder deines Grundstückes in die Hände eines Immobilienmaklers zu geben, gehst du mit diesem einen Maklervertrag ein. Neben dem schlichten Maklervertrag gibt es auch noch den sogenannten Alleinvermittlungsauftrag.
Was ist ein Alleinvermittlungsauftrag?
Was genau ein Alleinvermittlungsauftrag ist, wird im Maklergesetz definiert. Es legt fest, dass es sich dann um einen solchen handelt, wenn Auftraggebende sich dazu entschließen, für die Immobilienvermittlung keine:n weitere:n Makler:in in Anspruch zu nehmen. Im Gegensatz zum schlichten Maklervertrag hat sich ein:e Immobilienmakler:in beim Alleinvermittlungsauftrag, kurz auch AV genannt, nach Kräften um die Vermittlung des Objekts zu bemühen. Es trifft sie / ihn also eine Tätigkeitspflicht. Anders als ein allgemeiner Maklervertrag kann der AV nur zeitlich befristet abgeschlossen werden. Das Gesetz definiert, dass die Dauer „angemessen“ sein muss.
Auf welchen Zeitraum darf ein AV höchstens befristet werden, wenn die / der Auftraggeber:in ein:e Verbraucher:in ist?
Das Konsumentenschutzgesetz legt für Alleinvermittlungsaufträge mit Verbraucherinnen / Verbrauchern folgende Höchstbefristungen fest:
- Vermittlung von Bestandverträgen von Wohnungen oder von sonstigen den Gebrauch bzw. die Nutzung von Wohnungen betreffende Verträgen: drei Monate
- Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung / zum Erwerb des Eigentums an Wohnungen, Einfamilienwohnhäusern, einzelnen Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind: 6 Monate
Liegen jedoch besondere Umstände vor, die die Vermittlung des Objekts massiv erschweren bzw. verzögern, darf ausnahmsweise auch eine längere Frist vereinbart werden. Ein Beispiel hierfür wäre eine Ferienwohnung, die nur in einer bestimmten Saison erfolgreich vermittelt werden kann, weshalb ein längerer Vertrag von Nöten und logisch ist.
Welche Form muss ein Alleinvermittlungsauftrag haben?
Ist die Auftraggeberin oder der Auftraggeber eine Konsumentin bzw. ein Konsument, kommt das Konsumentenschutzgesetz zur Anwendung. In diesem Fall muss der Alleinvermittlungsauftrag schriftlich abgeschlossen werden. Handelt es sich hingegen um eine Unternehmerin oder einen Unternehmer, gelten die allgemeinen Formvorschriften des Maklervertrags. Dieser kann schriftlich, mündlich oder auch schlüssig (konkludent) zustande kommen.
Auch besondere Vereinbarungen, die bestimmte Fälle eines fehlenden Vermittlungserfolgs betreffen, müssen mit Konsumentinnen und Konsumenten schriftlich vereinbart werden. Diese Sonderfälle sind im § 15 des Maklergesetzes geregelt und betreffen insbesondere folgende Situationen:
Wenn das Geschäft wider Treu und Glauben nicht zustande kommt, weil die Auftraggeberin oder der Auftraggeber eine erforderliche Mitwirkungshandlung ohne beachtenswerten Grund unterlässt.
Wenn mit der von der Maklerin oder dem Makler vermittelten Kundin bzw. dem Kunden ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt, etwa eine Vermietung statt eines Verkaufs.
Wenn das Geschäft mit einer dritten Person zustande kommt, der die Auftraggeberin oder der Auftraggeber die von der Maklerin oder dem Makler bekannt gegebene Geschäftsmöglichkeit weitergegeben hat.
Wenn auf der Immobilie ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht lastet, das von der berechtigten Person ausgeübt wird.
Wenn der Alleinvermittlungsauftrag ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird.
Wenn das Geschäft vertragswidrig während der Laufzeit des Alleinvermittlungsauftrags mit einer anderen Maklerin oder einem anderen Makler zustande kommt.
Wenn das Geschäft während der Laufzeit des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Weise als durch die Vermittlung der Maklerin oder des Maklers zustande kommt.
Eine seriöse Immobilienmaklerin oder ein seriöser Immobilienmakler wird im Rahmen der gesetzlichen Sorgfalts-, Informations- und Aufklärungspflichten genau über den Inhalt eines Alleinvermittlungsauftrags informieren und offene Fragen vor Vertragsabschluss klären. Gerade weil ein Alleinvermittlungsauftrag nur aus wichtigen Gründen vorzeitig aufgelöst werden kann, ist es wesentlich, die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Beginn an klar zu verstehen.
Was sind wichtige Gründe für die vorzeitige Auflösung?
Befristete Verträge enden grundsätzlich automatisch durch Zeitablauf und sind vorher nicht kündbar. Man kann einen Alleinvermittlungsauftrag auch innerhalb der vereinbarten Laufzeit und somit vorzeitig auflösen, sofern dafür ein wichtiger Grund vorliegt, der die weitere Zusammenarbeit mit der Maklerin / dem Makler unmöglich oder unzumutbar macht. Einige Beispiele für wichtige Auflösungsgründe aus der österreichischen Rechtsprechung (Achtung: immer Einzelfallentscheidung!) sind:
- Die Maklerin / Der Makler war untätig oder handelte grob unzuverlässig.
- Vertrauensverlust: zB bewusste Handlungen gegen die Interessen der Auftraggeberin / des Auftraggebers.
- Grobe Unzuverlässigkeit inklusive unhöflichem Verhalten (die Maklerin / der Makler kam immer zu spät, unhöfliche Kommunikation etc.).
- Wesentliche existenzbedrohende Umstände (zB der Verlust des Arbeitsplatzes, gesundheitliche Gründe), wesentliche, unverschuldete Umstände in der Sphäre der Auftraggeberin / des Auftraggebers (zB Scheidung von der Ehepartnerin / vom Ehepartner).
Was passiert, wenn ein Alleinvermittlungsauftrag ausläuft, man aber weiter mit dem Makler zusammenarbeiten will?
Das ist kein Problem, da ein Alleinvermittlungsauftrag beliebig oft hintereinander abgeschlossen werden kann. Sprich: Wenn einer ausläuft, kann direkt im Anschluss ein neuer AV vereinbart werden.
In der Praxis wird ein Alleinvermittlungsauftrag nach Auslaufen häufig schlüssig (also nicht mündlich und nicht schriftlich) zu einem unbefristeten schlichten Maklervertrag, der jedoch von beiden Seiten jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann.
